深圳置業前要做功課 港200萬樓近絕迹 北上買樓成出路

 

【明報專訊】本港200萬元以下的細價上車盤供應愈來愈少，部分港人開始不得不將置業目標由大埔、粉嶺、上水等再向北移至海關對岸，即考慮於深圳置業。雖然這部分需求目前屬個別情况，但加上用於投資及退休後居住的需求，每年成交亦不少。市民要留意的是，在內地買樓除了「限外」、「限購」等政策限制外，手續及按揭安排皆有不同，作決定前宜做足功課。

所謂「限外」、「限購」，是指中央於2010年出台的新政策，簡言之，港人僅可在內地購買一套住宅物業，且須用於自住。不過，記者向業內人士諮詢了解到，新政策並非嚴格到不允許港人出租所持自住物業，也並非意味着曾買過內地樓但手上已無持有該物業的人不可再購房。

用港銀行做按揭項目不多
港人內地置業多以全款支付，若要借按揭買樓，則須提供一年以上的社保或納稅證明。至於能否選擇本港銀行承造按揭，深圳中原物業顧問董事長賴國強表示，這視乎個別地產項目的貸款銀行名單中是否有香港銀行及是否支持以港元做按揭，事實上可在港行做按揭的項目並不多。

至於按揭比例，他稱，同樣依照內地首套房標準，可借七成貸款，不過豪宅就最多貸六成。由於港人無法享受利率較低的住房公積金貸款，而只能採用商業性個人住房貸款來按揭，按揭利率較高，目前在6厘左右，遠高於香港逾一倍。

5年內轉手 須按銷售收入徵稅
賴國強續強調，以投資為目的北上買樓人士須注意，內地物業很難於短期內放售套現，這並不是因為交投量不足，而是交易成本高昂。原因是，2011年的「新國八條」規定，凡個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。例如，一套100萬元（人民幣•下同）購入的物業，5年內轉售200萬，「新國八條」前僅需繳納5.5萬元稅費，現在須繳納11萬元。若是以內地物業收租，現時租金回報率亦不算高，約5厘上下。賴國強還告訴記者，港人多愛買千呎左右的屋苑，若於一線城市購入，大概需要200至500萬元，香港周邊二三線城市的度假型物業則100多萬元。

對於過港深兩地生活，並以此為目標在深圳置業的港人，考察周邊居住環境、商戶配套設施等就尤為重要，例如不少樓盤由香港發展商興建，小區內環境頗有港式風格，甚至福田區個別樓盤內早已進駐恒生銀行（0011）、太興燒味等香港品牌。

港發展商小區 帶港式風格
考慮到兩地通勤，建議港人買樓前選定非節假日專門考察一下交通情况，例如路况是否塞車，搭乘地鐵、跨境巴士是否便利等。


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